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Acquisition d'un vignoble : les clés de la réussite

En quoi la transmission d'un vignoble est-elle spécifique ? Peut-on dégager un profil particulier d'acquéreur de vignoble ? Telles sont les questions traitées lors d'un webinaire organisé par la Safer Occitanie sur la transmission des vignobles, le 24 juin dernier.

Valeur vénale des vignes en Occitanie en 2020 : montant des dominantes départementales par catégorie de vignes et par bassin viticole (k€/ha) et évolution 2020-2019.

Si le nombre des transactions de vignobles a baissé en France en 2020 (8 200, soit – 11 % par rapport à 2019), ainsi que celui des hectares échangés (14 600 ha, soit – 20 %), en valeur (961 M€, soit – 13 %) et le prix à l'hectare (12 500 €/ha, soit – 1,7 %), le marché viticole a bien résisté (cf. pour plus de détails, Paysan du Midi du 18 juin 2021). Acheter un vignoble ou un domaine viticole continue à faire rêver nombre de porteurs de projets. Effet de la crise sanitaire, la viticulture attire de très nombreux candidats en quête d'une autre vie, d'un retour à la nature, et caressant le projet de mettre leur rêve en bouteille. 

"Ce sont avant tout des amoureux de la vigne et des amateurs de bons vins qui cherchent à aller au bout de leur passion. Acheter un vignoble, c'est aussi rechercher un cadre et un style de vie, tout en raisonnant investissement et placement financier. La difficulté, c'est que l'achat coup de cœur ne fait pas toujours bon ménage avec la viabilité économique et financière", relève Hervé Flament, directeur du développement à la Safer Occitanie. 

Aussi pour mettre toutes les chances de son côté, est-il important de s'entourer d'experts, de bien s'imprégner du lieu dans lequel on souhaite s'installer et de s'informer sur les atouts et les faiblesses de l'écosystème visé (paysager, environnemental, urbanistique, projets structurants à venir, spécificités du territoire, climat...). "Tout cela doit être intégré dans l'analyse de faisabilité de son investissement. La meilleure garantie que l'on puisse avoir sur la durée, c'est de conserver les employés de l'exploitation, qui connaissent mieux que quiconque l'écosystème local. S'en séparer, quand on n'est ni de la partie, ni du coin, c'est l'erreur à ne pas commettre", conseille-t-il. 

S'appuyer sur l'analyse comparative de la valeur des marchés est une autre priorité. "Il est important de savoir décrypter les valeurs annoncées par les propriétaires et de pouvoir s'appuyer sur les spécialistes du sujet. Si on peut accepter de surpayer quand on a un coup de cœur, il faut intégrer ce paramètre dans le raisonnement global", ajoute le directeur développement de la Safer Occitanie. Enfin, l'acquéreur ne doit pas sous-estimer la partie aval, soit la commercialisation, et la particularité du marché des vins. 

Points de vigilance techniques et juridiques

Sur les trois grandes activités de l'exploitation (production de raisins, vinification et commercialisation), "il faut s'intéresser aux équipements, mais aussi à toutes les règles à respecter dans la transmission du personnel, notamment les avantages en nature que ce dernier peut avoir et qu'il faudra maintenir. Il faut aussi bien avoir à l'esprit que c'est une profession extrêmement réglementée, que ce soit pour la production de raisins, celle du vin, son conditionnement, l'utilisation des marques...", prévient Michel Lachat, directeur départemental Gironde à la Safer Nouvelle Aquitaine, et expert au sein du réseau viticole national.

Concrètement, dans les grandes lignes, pour ce qui est de la production de raisins, il faut s'attacher au zonage sur les vignes que l'on achète pour vérifier si les parcelles sont en appellation ou pas. "C'est une problématique en voie de résolution, car il y a des contrôles fréquents. En revanche, une autre problématique est en train de monter en flèche, c'est celle des ZNT (Zones de non-traitement) à proximité des cours d'eau et des habitations. Pour éviter les conflits de voisinage, on ne peut plus se passer de faire l'analyse de la distance de linéaire entre les zones bâties et les zones viticoles", relève-t-il. Ensuite, pour ce qui est des surfaces en vignes, il faut s'assurer qu'il n'y a pas de différences entre les surfaces plantées et les surfaces déclarées aux douanes, car cela a notamment un impact sur les stocks. Un autre point de vigilance doit porter sur tous les critères compris dans les cahiers des charges des appellations, notamment ceux liés aux cépages autorisés, à l'écartement entre et sous le rang, à la hauteur du feuillage ou encore au pourcentage de pieds morts. "Pour toutes les parcelles ayant plus de 20 % de pieds morts, on est obligé d'appliquer des réfactions de rendement. Cette analyse du pourcentage de pieds morts est importante pour pouvoir partir sur des volumes réalistes", dit-il.

Si on s'intéresse aux matériels et équipements, il existe une réglementation sur le traitement des effluents phytosanitaires et viti-vinicoles. Tous les équipements doivent être aux normes, sinon l'acquéreur sera contraint d'en faire la mise aux normes. Idem pour les bâtiments de stockage, avec des spécificités pour certaines appellations. Outre ces diagnostics, l'autre point fondamental est la vérification de la qualité de l'atmosphère du vin, ainsi que la quantité des stocks de vins et les qualités organoleptiques des vins, à faire au plus proche de la vente. 

Enfin, un dernier point de vigilance concerne l'inventaire des marques  viticoles présentes sur l'exploitation et la façon dont elles ont été acquises, car elles ont un statut complètement différent des marques commerciales classiques. n

Florence Guilhem

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