Après trois années post-Covid assez exceptionnelles, 2024 marque un retour à la normale sur le marché foncier agricole varois. Sur l'année écoulée, l'activité de la Safer reste toutefois très dynamique, avec 262 acquisitions pour un total de 1 112 hectares et un volume global d'affaire de 101 millions d'euros (M€). Des chiffres qu'il convient de tempérer en raison d'un gros dossier qui pèse à lui seul pour environ 500 ha et 65 M€. "Si on extrait ce dossier, 2024 est une très bonne année, dans la continuité des années précédentes pour le département, malgré les prémices d'un contexte moins favorable", observe Christophe Campanelli, directeur départemental de la Safer Paca.

Régulation et préservation

Dans la région, le Var est le département où la société d'aménagement foncier et d'établissement rural exerce le plus de préemptions, avec pas moins de 247 dossiers initiés en 2024, dont 173 en révision de prix. "Dans la majeure partie des cas, il s'agit d'acquéreurs initiaux qui ne sont pas exploitants et qui décorrèlent le prix des terres des réalités économiques des productions. On estime que le prix est exagéré, et on intervient pour réguler", précise Christophe Campanelli.

Et puis les terres agricoles sont également convoitées pour d'autres usages. Le détournement du foncier est donc préoccupation majeure au sein de la Safer, de la profession agricole et désormais des collectivités, qui prennent conscience de l'enjeu. "Quand un agriculteur achète des terres et qu'il n'a pas de repreneur, elles ont vocation à revenir sur le marché agricole. Une fois détournées et abîmées par des dépôts sauvages, de la cabanisation ou une autre activité qui n'a rien à faire en zone agricole, c'est fini. Ce sont des surfaces perdues pour l'agriculture", déplore Anthony Sénéquier, nouveau président du Comité technique départemental de la Safer dans le Var. Prégnant, le sujet sera au centre d'une table ronde programmée le 13 juin à Draguignan, à l'occasion de l'assemblée générale de la Safer Paca.

Des arbitrages complexes

La régulation se fait aussi au travers des arbitrages du Comité technique départemental, qui compte 272 rétrocessions (pour 1 223 ha et 108 M€) et enregistre une moyenne de 3,1 candidats par dossier, supérieure à la moyenne régionale (2,5) en 2024.

Cette concurrence est une des principales difficultés rencontrées par les membres du Comité technique, qui siègent quasiment chaque mois. Si l'installation est une priorité, "il n'est pas toujours simple de trancher entre installation et consolidation, quand les projets d'installation ne sont pas assez solides pour assurer la viabilité économique et la pérennité de l'activité", souligne Anthony Sénéquier. Contraintes et zonages environnementaux, enjeux territoriaux, cohérence du développement agricole ou cohabitation avec d'autres activités sont aussi des points d'attention importants.

Les invités du dernier Comité technique départemental de printemps ont pu toucher ces complexités du doigt, en se confrontant aux dossiers et candidats fictifs du jeu 'Partageons la terre'. "L'initiative a été globalement appréciée et a permis de mettre en valeur le travail fait chaque mois par le Comité technique", assure Christophe Campanelli.

"Dans la mesure où il y a un choix à faire, il y a toujours des déçus, voire des mécontents. Et il est important de ne pas laisser de frustration aux candidats non retenus, en leur expliquant ce qui motive les décisions du Comité", poursuit le directeur départemental de la Safer.

Des outils d'accompagnement

"Ce n'est pas parce que des candidats ne sont pas sélectionnés sur un dossier, qu'ils ne le seront pas une prochaine fois, dans un autre contexte ou avec un projet plus abouti. L'organisme peut être vu comme trouble-fête, alors que c'est un opérateur indispensable au service de l'agriculture. La première mission et la force de la Safer, c'est de faire en sorte que les terres agricoles restent aux agriculteurs", soutient Anthony Sénéquier.

Et pour répondre à la demande agricole, la Safer est notamment dotée d'outils de portage foncier. Au-delà de ses capacités propres, l'opérateur dispose par exemple du fond revolving de 3 M€ alloués - sur 3 ans par la Région Sud - pour aider les installations. "Cela nous permet de faire des acquisitions sans engendrer de frais financiers, puisqu'il n'y a pas de recours à l'emprunt. Concomitamment, on met ce foncier à disposition des agriculteurs en le portant sur une durée maximum de cinq ans, le temps pour l'exploitant de monter en puissance et de générer le revenu qui lui permette d'obtenir le financement nécessaire au rachat du bien. Le montant de l'acquisition vient alors réalimenter le fonds revolving", explique Christophe Campanelli.

La Safer travaille d'autre part en lien étroit avec les Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et les communes, de plus en plus concernés par l'importance de préserver les espaces agricoles. La quasi-totalité du département du Var est ainsi couverte par des conventions de partenariat.

Depuis trois ans, l'opérateur a mis en place un suivi des cahiers des charges dont sont assorties les opérations de rétrocession et qui obligent les acquéreurs à mettre en œuvre leur projet. Chaque année, 10 % des dossiers sont suivis avec des retours globalement conformes. "Il n'y a que quelques cas, notamment sur des installations, où l'on commence par essayer de comprendre ce qui coince et convenir d'une clause de revoyure", précise Christophe Campanelli à ce chapitre.

Une dynamique ralentie

La vigilance est d'autant plus grande que le contexte est moins favorable. "À l'échelon régional, l'activité foncière est sur une tendance baissière depuis déjà deux ou trois ans. Cette baisse était jusqu'ici encore peu perçue dans le Var, où les effets de la conjoncture se font sentir avec un certain de décalage. Sans être alarmiste, on sent que le marché se tend. Après une augmentation de l'activité du marché foncier, porté par une conjoncture favorable ces dix dernières années, la tendance est ralentie par la hausse des taux d'intérêt et des capacités d'investissement moindres", note Christophe Campanelli. Déjà, certaines parcelles, en raison de leur état ou de leur accessibilité, ont du mal à trouver preneur. "S'ils vont faire faire l'effort de saisir certaines opportunités, les agriculteurs sont plus regardants, plus prudents", constate le directeur départemental de la Safer. "On a aussi affaire à des gens qui pensaient trouver l'Eldorado en Provence, et se rendent compte que l'agriculture subit les aléas climatiques aussi bien que les aléas économiques", complète Anthony Sénéquier. Résultat : les importants domaines sont plus nombreux à la vente, inversement aux potentiels acquéreurs. Sans effet observé, pour l'heure, sur les prix.