Quand on parle d'eau, c'est toujours un sujet complexe, tant il est question d'agriculture que de foncier. Pour aborder ce sujet épineux, la Safer a organisé un webinaire réunissant des acteurs de terrain et des experts sur ces enjeux si particuliers. Patrice Boudène, agriculteur et propriétaire du Domaine de Talapa (Haute-Garonne), et Bernard Sahl, viticulteur dans l'Hérault et propriétaire du Domaine de Lussau, ont partagé leurs expériences auprès de Lionel Mercier, attaché régional 'Eau et travaux' de la Safer Occitanie. Cette dernière apporte un soutien technique et juridique tout au long du processus, notamment sur les défis liés aux prélèvements d'eau pour les usages agricoles et potables.

Une obligation d'information

En tant que vendeur professionnel, la Safer a pour mission de fournir une information complète et précise sur les biens mis en vente. "Notre statut de vendeur professionnel nous oblige à apporter une information la plus complète possible et, dans ce secteur, nous rencontrons tous les cas de figure : des vendeurs qui ne souhaitent rien faire de plus que de vendre le bien, même si les ouvrages ne sont pas conformes, à ceux qui prennent toutes les mesures nécessaires pour régulariser la situation avant la vente", explique Lionel Mercier.

Pour illustrer ces propos, Patrice Boudène a fait part de son retour d'expérience. En 2019, il fait l'acquisition d'une propriété de 70 hectares, composée de 2 enclos cynégétiques, de 60 et 10 ha respectivement. Cependant, lors de l'achat, il découvre que ces installations ne sont pas conformes aux normes en vigueur, nécessitant des travaux importants pour régulariser les clôtures. "Durant la visite de conformité effectuée par la Direction départementale des territoires, l'Office français de la biodiversité et la Police de l'eau, nous avons découvert une réserve d'eau non déclarée. J'avais beaucoup d'inquiétudes, notamment à cause des coûts potentiels de vidage et de remblayage du plan d'eau."

"Il a été reconnu que la biodiversité qui s'était développée dans le plan d'eau était précieuse et qu'il n'était pas acceptable de le vider"

Refusant d'aller de l'avant avant l'achat tant que ce problème n'était pas résolu, la Police de l'eau avait suggéré qu'un simple formulaire Cerfa suffirait pour la déclaration. Mais la DDT a exigé un dossier plus complexe, comme s'il s'agissait d'une construction de retenue d'eau. Au départ, Patrice Boudène ne pensait ne pas obtenir l'autorisation pour qu'elle soit considérée comme une retenue d'eau, vu qu'elle avait été créée juste après la mise en application de la loi sur l'eau de 1993. "Heureusement, lors de nos rencontres avec les autorités, il a été reconnu que la biodiversité qui s'était développée dans le plan d'eau était précieuse, et qu'il n'était pas acceptable de le vider."

Dans son cas, la Safer a été d'une grande aide, lui permettant d'accélérer les procédures dans sa démarche et d'obtenir l'autorisation nécessaire. Il faut savoir en effet que les procédures de régularisation peuvent être longues et complexes, souvent plus longues que le délai d'une vente. Lionel Mercier insiste d'ailleurs sur le fait que "les vendeurs doivent mettre en avant les atouts et les faiblesses de leur bien, tandis que les acquéreurs doivent être informés de toutes les démarches nécessaires pour se conformer aux normes en vigueur."

Un millefeuille... administratif

Viticulteur dans l'Hérault, Bernard Sahl reprend un domaine viticole abandonné depuis une vingtaine d'années et souhaite le transformer en un centre œnotouristique, avec des salles événementielles, des gîtes et des locaux d'hébergement ponctuel. "Le propriétaire précédent ne s'occupant que des vignes, les bâtiments étaient dans un état de négligence avancé", explique-t-il. Avant d'entreprendre son projet, il obtient l'accord du maire. Cependant, des changements dans le Plan local d'urbanisme (PLU) ont limité les pouvoirs de ce dernier et introduit des retards inattendus. "Ces retards administratifs, bien que frustrants, n'ont pas remis en question la vente. Mais ils ont prolongé le délai de mise en œuvre du projet."

En parallèle, le viticulteur découvre que certaines parcelles de son domaine ont été reclassées en zones boisées, sans qu'il en soit informé, engendrant des complications supplémentaires. "Ce qui est parfois frustrant, c'est la longueur des procédures administratives, qui peuvent entraîner des retards et des incertitudes pour les investisseurs."

Reste que la plus grande difficulté rencontrée a été l'approvisionnement en eau potable. Étant trop éloigné du réseau d'eau pour en bénéficier, il a fallu rendre potable le forage existant (lire ci-contre). Or, il est crucial en amont de poser un diagnostic précis sur la situation réglementaire et technique des installations liées à l'eau. Contrairement aux diagnostics obligatoires pour les bâtiments - comme ceux des eaux usées où l'intervention du Service public d'assainissement non collectif est nécessaire -, la vente d'un bien avec des ouvrages liés à l'eau agricole ne requiert pas systématiquement ce type de diagnostic. "Si, pour les eaux usées, vous n'êtes pas raccordé au réseau public, vous devez faire intervenir le service public d'assainissement non collectif pour poser un diagnostic. Cependant, sur l'eau potable ou agricole, le fait de vendre n'impose pas forcément de faire le point là-dessus", explique le viticulteur. D'autant plus que la réglementation liée à la gestion de l'eau varie d'un département à l'autre, ce qui ajoute une couche de complexité. "On est parfois confronté à un véritable millefeuille administratif", résume Bernard Sahl.

"On est parfois confronté à un véritable millefeuille administratif"

Dans ce contexte, l'expert de la Safer Occitanie souligne l'importance de comprendre les réglementations entourant l'usage de l'eau, que ce soit à des fins agricoles ou professionnelles.

"Si on commence par l'eau agricole, les ouvrages existants sont régis par le Code de l'environnement", explique-t-il, ajoutant que "les prélèvements au-delà d'un certain seuil, notamment sur le littoral, nécessitent une déclaration à l'administration compétente, alors que pour les prélèvements d'eau, la gestion varie selon les régions, avec parfois des interlocuteurs spécifiques, tels les Organismes uniques de gestion collective" (OUGC, ndlr). 

Sur la partie des prélèvements, tout un tas de paramètres sont à prendre en compte. Que ce soit la nature de l'eau (souterraine ou superficielle), la surface de la retenue ou encore le volume stocké, ces critères définissent le régime réglementaire des ouvrages. Des critères tels que la surface de miroir ou la hauteur du barrage entrent notamment dans la définition de ce régime. Récemment, Bernard Sahl a reçu la confirmation de l'Agence régionale de santé (ARS) que son forage était maintenant validé par la préfecture, ouvrant ainsi la voie à la réalisation des travaux nécessaires. 

Les ouvrages tels que les forages ou les captages doivent être déclarés ou autorisés selon plusieurs paramètres. Pour les eaux souterraines, la quantité annuelle prélevée est déterminante. En ce qui concerne les retenues d'eau, les critères incluent la surface de la retenue, la hauteur des barrages ou le volume stocké. Depuis 1993, les formalités pour les retenues d'eau sont devenues plus strictes. Les impacts environnementaux, notamment sur les zones humides ou Natura 2000, doivent être pris en compte dès la création de l'ouvrage. Ces critères influencent le régime réglementaire applicable à chaque cas. Pour les prélèvements d'eau potable destinés à des usages publics ou à la transformation agricole (vinification, production de fromage, etc.), les aspects qualitatifs sont essentiels. Au-delà des prélèvements quantitatifs, souvent inférieurs à 1 000 m³ par an, la qualité de l'eau doit répondre aux normes du Code de la santé publique, supervisées par l'Agence régionale de santé (ARS). Une autorisation préfectorale est nécessaire pour utiliser l'eau à des fins d'accueil du public ou de transformation.